2018年行程过半,上半年全国商品房成交额再创新高,达到6.69万亿。与此同时,房企升级转型动作不断,行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。


所谓的“去地产化”,实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接,将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。


这种新型链接,在当前形势下具有时代意义,对房企而言,是从开发商向综合投资服务商的重要切换,对国家而言,则是通过房地产的新型链接作用,促进实体经济发展,推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。


聚焦行业长期发展:重点关注房企升级转型方向,房企“去地产化”的实质,是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。


聚焦行业短期调整:重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势,三四线楼市预计将面临阶段性见顶。 


中长期行业发展机遇 房地产成为一种新型链接


中国经济正值换挡之际,城乡建设面临新任务,土地市场供应主体——地方政府决策目标转变,新经济动能的培育成为政府发展重要导向,房企向产业靠拢、向实体经济靠拢,升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合,房地产行业中长期发展焕新机。


1. 新浪潮:“去地产”淡化“开发”角色,向“开发 +运营”战略升级


房企顺应行业发展变局,升级企业发展战略,由“单一开发”向“开发+运营”发展,包括为了获取土地资源的“运营”,如各种产业资源拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。


2. 新模式:产城融合发展下,房地产成为经济新型“链接”方式


房地产已经成为互联网之后的另一种链接,这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍,而房地产则更扎实,可链接“人、资本、产业”等多方资源,实现资源要素的优化配置,助力产业升级发展、推进城乡建设。


作为载体的房地产向实体经济融合发展,是房地产行业发展的新机遇,房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现,将获得更广阔的发展空间。


万科发展物流、投资文化产业;碧桂园进军农业;保利投资大健康产业链、发展军民融合产业;恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业,都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。


房地产成为“新型”链接大背景


1. 土地出让方式转变:政府以土地衔接资源导入倾向明显


在产城融合发展统一导向下,各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多,多地实施“限房价、限地价、竞自持”,同时,将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。


房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”,如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇。


2. 土地供应结构性变革:构建政策性住房土地供应体系


深圳二次房改:将供应端切分,意图重构住房供应体系


深圳“二次房改”:明确供将住房需求划分为4类,对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。


人才住房与安居型商品房的交易模式设想,是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生,满足年限后,通过补差价的方式可上市交易,两类型产权仍可享有资产增值收益,但获利空间受到一定限制。


短期市场形势 三四线市场将阶段性见顶


全国市场轮动分化,一、二线在行业严调控下成交势能减弱,三、四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。


而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下,三四线市场阶段性见顶趋势已显现,房企宜客观认清市场形势变化,提前布局应对市场短期调整。


1. 趋势:不宜对宽松货币环境存过多期待


当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌,动因主要有二:对冲外围经济利空因素,稳定金融市场预期;疏通货币流动性至实体经济,修复信用环境,对冲经济下行风险。


地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许,但亦存部分积极因素,如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。


从房企融资端来看,金融监管框架变革下,“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵,近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号,下半年房企融资端难有大改善。


从房企到位资金看,按揭和定金与预付款走势分化,宽货币基调下,下半年销售回笼环境有望改善。


从居民房贷端来看,房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓,利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下,居民端信贷存改善空间,房贷利率企稳可期。


但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快,银行对三四线城市按揭管控趋严,资金或重新回流一、二线。


2. 企业策略:稳健财务抗行业风险


房企资金面临“强约束”,偿债压力增大而融资不顺畅,“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金,确保财务稳健,以应对行业短期调整风险。


3. 趋势:多重因素共同作用下,三四线城市加速变化、走向分化


三四线城市的矛盾,是供给弹性大与购买力不足的矛盾,周期的波动容易大起大落。


随着库存逐步补充,将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相关信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优质资产,部分三四线资产或将承压。


不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类:


① 外溢型三四线:调控不放松,重回内需,容量预期下调,如环京、沪、深等城市。


② 依赖棚改型三四线:市场缩量,后市遭受遇冷风险,如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。


③ 内需型三四线:依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力。